In het kort Virtual staging mag op Funda, maar sinds 16 februari 2026 onder twee voorwaarden: het label staat in de foto zelf, en een virtueel ingerichte foto is nooit de hoofdfoto (nieuwbouw uitgezonderd). Je sterkste beeld komt dus op plek 2. Hieronder lees je wat de regels precies zeggen, waar het misgaat en hoe je staging inzet zonder dat een koper zich bij de bezichtiging bedrogen voelt.
Kopers openen je advertentie op hun telefoon en zien één foto. Meer niet. Die foto beslist of ze doorklikken, en sinds februari mag juist dat beeld niet meer virtueel ingericht zijn.
Ik richt sinds 2020 kamers digitaal in voor makelaars en ontwikkelaars, inmiddels ruim 400 beelden. De regels veranderden dit jaar sneller dan in de vijf jaar daarvoor. Veel advies online klopt al niet meer: je leest nog steeds dat een zin in de woningomschrijving genoeg is. Dat is het niet. In dit artikel zet ik op een rij wat wel mag, waar het misgaat en hoe je je advertentie toch laat opvallen.
Wat Funda sinds 16 februari 2026 eist
Funda paste op 16 februari 2026 het Reglement publicatie onroerend goed aan. Voor virtual staging tellen drie regels.
- Geen bewerkte hoofdfoto. Letterlijk: “Artist impressions en andere met AI gegenereerde beelden zijn niet toegestaan als hoofdfoto (nieuwbouwprojecten uitgezonderd).” De eerste foto toont de woning zoals hij is.
- Het label hoort in de foto. Bewerkte foto’s mogen, “mits in de foto’s duidelijk wordt vermeld dat het gaat om een AI-gecreëerd of gemanipuleerd beeld”. Een regel in de omschrijving voldoet dus niet.
- Licht en kleur bijwerken mag gewoon. Aanpassingen in belichting, contrast of scherpte hoeven niet gemeld te worden. Zodra er meubels, vloeren of muren veranderen, wel.
De NVM scherpte dat op 2 september verder aan in een richtlijn voor makelaars: “Zichtbare gebreken mogen niet door beeldbewerking worden verhuld.” Ook afmetingen, verhoudingen, deuren, ramen en constructies moeten kloppen. Als label geeft de NVM de voorkeur aan een zichtbare tekst zoals “AI-impressie” of “artist impression”.
Eén ding moet je weten: Funda controleert niet actief. Tegenover RTL Nieuws zei het platform pas in te grijpen na een melding. Dat klinkt als ruimte, maar het werkt andersom. Kopers die zich bij de bezichtiging misleid voelen, zijn precies degenen die melden.
Waarom je gestylede foto op plek 2 hoort
Funda onderzocht zelf hoe vaak elke foto in een advertentie bekeken wordt. Het verloop is steil.
| Positie in de galerij | Bekeken, vergeleken met foto 1 |
|---|---|
| Foto 1 (hoofdfoto) | 100% |
| Foto 2 | 25% |
| Foto 3 | 9% |
| Foto 10 | ongeveer 1% |
Na foto 3 kijkt bijna niemand meer. Je hebt dus twee plekken die tellen, en de eerste is bezet door de werkelijkheid. Mijn advies aan makelaars:
- Hoofdfoto: de sterkste echte foto. Vaak de gevel of de lichtste kamer, professioneel geschoten.
- Foto 2: de gestylede woonkamer. Dat is de ruimte waar kopers zich het snelst in zien wonen.
- Direct erna: dezelfde kamer leeg, als origineel. Dan zien kopers meteen wat echt is en wat een voorstel.
Dat laatste is geen verplichting van Funda. Het is wel wat ik zelf zou willen zien als ik een huis zocht.
Waar AI-staging misgaat
Met een AI-app richt je een kamer in een paar seconden in. Het resultaat ziet er op het eerste gezicht goed uit. Op de tweede blik zie je waarom de NVM ingreep. In de berichtgeving van RTL Nieuws dook een zwembad op in een tuin waar het nooit had gepast, en een versleten terras werd een strakke tegelvloer. Amerikaanse fotografen noemen vergelijkbare fouten: kozijnen met smeltende lijnen, een raam in een slaapkamer die er geen heeft, een hoekbank voor acht personen voor een doodnormaal raam.
De oorzaak is steeds dezelfde. Een beeldgenerator kent de kamer niet. Die raadt hoe ze eruitziet. Wij werken met Adobe Substance 3D Stager en 3ds Max: de meubels zijn echte 3D-modellen op ware grootte, geplaatst in het perspectief van jouw foto. Een bank van 2,40 meter blijft 2,40 meter. AI gebruiken we ook, maar alleen als hulpmiddel binnen die software, voor losse taken. Het ontwerp van de kamer laten we er nooit aan over.
Daarbij hanteren we één vaste regel: ramen en uitzicht blijven zoals ze zijn. Kijkt de woonkamer uit op een blinde muur, dan zie je die blinde muur ook in de gestylede versie.
Staging of renovation: wat verander je wel?
Bij virtual staging plaatsen we alleen meubels en styling. De kamer zelf blijft onaangeroerd. Bij virtual renovation passen we ook afwerking aan: een nieuwe vloer, een andere muurkleur, een gedateerde keuken of badkamer die er fris uitziet, de kleur of afwerking van kozijnen.
We houden het bewust cosmetisch. Wat je ziet, kunnen kopers zelf bereiken met een schilder, een vloerenlegger of een nieuwe keuken of badkamer. Zo begrijpen ze dat de woning geen dure verbouwing nodig heeft om hun huis te worden. Muren verschuiven, een uitbouw of een groter raam tekenen we niet. Dat valt buiten wat eerlijk is voor een bestaande woning, en daarvoor bestaat een artist impression van een verbouwplan.
Voorbeelden uit ons werk: de badkamer in Rotterdam en de slaapkamer in Amsterdam (renovation), en de woning aan de Goudse Rijweg en de slaapkamer in Muiden (staging).
Wat staging oplevert, eerlijk gezegd
Nederlandse cijfers over het effect van virtual staging bestaan niet. Percentages als “40% meer views” of “73% sneller verkocht” die je online tegenkomt, komen van aanbieders en hebben geen bron. Het beste onderzoek is Amerikaans: het Profile of Home Staging 2025 van de National Association of Realtors, onder 1.266 makelaars.
- 83% van de kopersmakelaars zegt dat staging het een koper makkelijker maakt zich de woning als toekomstig thuis voor te stellen.
- 49% van de verkopersmakelaars zag de verkooptijd korter worden, 17% zag geen effect.
- Foto’s zijn volgens 73% van de kopersmakelaars en 88% van de verkopersmakelaars belangrijker dan wat dan ook in de advertentie.
- Virtual staging scoort daarentegen laag: maar 18% van de kopersmakelaars vindt het belangrijk.
Dat laatste cijfer verzwijgen we niet. Het past bij wat we zelf zien: een slordig gestyled beeld doet meer kwaad dan een lege kamer. Wat kopers wel willen, zijn goede foto’s en een woning die ze kunnen lezen. Staging werkt als het de kamer uitlegt, niet als het de kamer mooier maakt dan ze is.
De ruimtes die er volgens de NAR het meest toe doen, zijn de woonkamer (37%), de slaapkamer (34%) en de keuken (23%). Dat zijn precies de drie die makelaars bij ons het vaakst laten stylen. Gemiddeld nemen ze 4 tot 6 beelden per woning af.
En de markt vraagt er meer om dan een paar jaar terug. In het tweede kwartaal van 2026 zetten NVM-makelaars een recordaantal van 56.700 woningen te koop, en de prijsstijging vlakte in augustus af tot 3,3% op jaarbasis. Kopers hebben meer keus. Een lege woning die in de rij tussen ingerichte woningen staat, valt dan eerder weg.
Wat het kost
| Aanpak | Prijs | Wat je krijgt |
|---|---|---|
| AI-app met abonnement | enkele tientallen centen per foto | Snel, maar je controleert zelf schaal, lijnen en het label |
| Virtual staging, Studio Renders | vanaf € 165 per beeld | 3D-meubels op ware grootte, 2 revisierondes, levering in 3 werkdagen |
| Funda Staging Pakket | € 600 voor 4 beelden | De woonkamer, keuken en slaapkamers die ertoe doen |
| Virtual renovation | € 225 per beeld | Ook vloer, wanden, keuken of badkamer vernieuwd |
| Fysieke verkoopstyling, lege woning | vanaf € 750, oplopend tot € 3.000 à € 4.000 | Echte meubels, ook tijdens de bezichtiging. De prijs hangt af van hoe ver je gaat en hoe lang de styling moet blijven staan |
Twijfel je tussen digitaal en fysiek? In verkoopstyling: de eerste indruk telt zetten we de twee naast elkaar.
Zo pak je het aan
- Begin met professionele foto’s. De meest gemaakte fout die we zien: telefoonfoto’s, te donker of met scheve lijnen. Staging kan een slechte foto niet redden. Onze fotograaf Claire Bateman kan de kamers eerst voor je fotograferen, zie woningfotografie. Werk je in Rotterdam met meerdere objecten, lees dan vastgoedfotografie in Rotterdam. Hoort er ook een plattegrond bij je advertentie, dan lees je in de gids over sfeerplattegronden wat je daarvoor aanlevert.
- Kies 4 tot 6 kamers. Woonkamer, keuken en de grootste slaapkamer eerst. Een berging of gang stylen voegt weinig toe.
- Kies een stijl die bij de koper past. Scandinavisch en japandi zijn het populairst bij onze opdrachtgevers. Mid-century modern wordt steeds vaker gekozen.
- Zet het label in het beeld. Zet een zichtbare tekst als “virtueel gestyled” of “AI-impressie” in de hoek van elk bewerkt beeld. Een regel in de omschrijving is niet genoeg.
- Plaats het goed. Echte foto als hoofdfoto, de gestylede woonkamer op 2, het origineel ernaast.
Heb je een lege woning die binnenkort online gaat? Bekijk virtual staging of vraag een offerte aan. Je krijgt binnen 24 uur een prijs en na 3 werkdagen de beelden.
Veelgestelde vragen
Is virtual staging toegestaan op Funda?
Is een vermelding in de woningomschrijving genoeg?
Moet ik ook het label zetten als ik alleen de belichting aanpas?
Mag ik gebreken wegwerken met virtual renovation?
Hoe lang duurt virtual staging?
Wat is het verschil met een AI-app?
Bronnen
- Funda, Reglement publicatie onroerend goed, versie 16-02-2026
- NVM, AI-beelden bij woningpresentaties moeten realistisch en herkenbaar zijn, 2 september 2026
- Funda voor makelaars, Hoe goed worden de foto’s van objecten op Funda bekeken?, 2024
- National Association of Realtors, 2025 Profile of Home Staging
- NVM, Recordaantal woningen te koop gezet in tweede kwartaal, 9 juli 2026
- CBS, Prijsstijging koopwoningen vlakt in augustus verder af, 22 september 2026
